最近，国家统计局发布了一份统计数据。很重要的两点是：

　　①6月，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，9个城市环比下降或持平。

　　②6月，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降。

　　 而另一份中国指数研究院发布的数据显示，6月重点监测品牌房企累计新增土地面积1073.25万平方米，环比增加119.95%；规划建筑面积为2357.23万平方米，环比增加130.00%；拿地成本1277.6亿元，环比增加122.8%。

　　简单翻译就是：一线城市的房价环比下降，但龙头房企的拿地热情很高涨，拿地的金额也在上升。

　　人们就搞不懂了，明明调控政策这么严，大环境偏向于房产降温，可开发商为何如此积极拿地？开放商投资主要考虑哪些因素？我们投资房产可以有所借鉴吗？来听听业内人士的分析。

 

开发商的判断并不一致

 

　　丁建刚（浙报传媒地产研究院院长）：

　　近年，开发商的投资方向有些反复。几年前，开发商的共识是，要回一线二线城市。但去年到今年，一线二线遭遇最严厉的调控，限购限贷限价限售……所以部分开发商又重回三四线城市。

　　但具体的判断并不一致。特别是浙江省的三四线城市，提前两年完成了去库存任务。过去几年，浙江的三线城市，由于库存较多，开发商不敢拿地，这次去库存之后，很多三线城市出现供不应求，甚至出现抢房的现象。所以，这两年，提前布局三四线城市的企业，也尝到了甜头。

　　在城市群中，长三角和珠三角是开发商的首选。特别是长三角，已经分不出一线、二线、三线、四线城市的概念。比如嘉兴、嘉善本属于三线、四线，但热度堪比一线、二线。

　　具体到开发商投资哪个城市，一般会考虑：人口是否净流入、经济产业支撑、人均收入以及和同类城市的比较等因素。

　　中国的房地产市场有极大的特殊性，土地国有，金融货币政策由政府掌控。虽然和实际供求关系也有一些联系，但更多表现为金融属性。

　　预期决定市场未来。个人投资房产，更大的方面还是要看政府的政策，特别是近期金融货币政策，可能是决定未来一段时间房地产市场走势最重要的影响因素。

 

开发商有被取代的风险

 

　　齐俊杰（投资人、财经专栏作家）：

　　当前，一线楼市降温了，二线持平，三四线城市还在升温。

　　至于在楼市调控并未松动的当前，开发商拿地依旧积极。生意就是这样，你没活可干，你的位置就被别人取代，慢慢就出局了。所以再苦再难，也要咬牙坚持，很多开发商甚至已经算到这几年不赚钱，甚至要赔钱了。他们就当赔钱维护关系，希望以后能有补偿。

　　对于个人投资者而言，要注意流动性和资金链，加息周期之中，最重要的就是清债，而房贷恰恰就是期限最长的债务。如果债务杠杆过大、资金链过紧，明年加息可能会让一些人还不起房贷。

　　另外，如果抱着炒房心态的，流动性要考虑，尽管房子还很值钱，但未必到时候卖得掉。如果卖不掉，房子再值钱又有什么用呢。就拿王健林来说，77家酒店，一共才卖了199亿给富力。估计老王心里也苦，但没办法，谁让他缺钱呢！

 

开发商面临两难处境

 

　　马英枢（商业地产人）：

　　开发商目前也面临着两难处境：调控依旧严厉，甚至已经蔓延至三四线城市，但迫于生存需要也得有土地的储备。

　　不幸的是，拿地过程中，还会面临各种政策的变动，所以开发商拿地积极，并不能完全解释成“全面跟调控做对抗”，也有一部分的商业行为在其中。当然，对于热点城市和热点区域的房价走势，开发商依旧保持乐观的态度。

　　另外，数据显示，开发商拿地成本环比上升122.8%，开放商累计新增土地面积环比增加119.95%，前者百分比高于后者，说明地价在上涨。

　　开放商去哪里拿地？

　　▷短期看，会受到政策的影响。从几轮的调控来看，在一二三四线城市之间轮回。开始在一线城市，等一线城市限购之后，去二三四线城市，等到二三四线城市的库存量太大，卖不动了，又回到一线城市，等到一线城市楼市过于火爆，又去二三四线城市。

　　▷中长期来看，还是集中在一线城市和热点区域。直白点说，就是哪儿房子好卖，开发商就对哪儿的土地兴趣更大。经历了过去一两年的波折，开发商也会更理性地看待问题。